17 januari 2022 leestijd 4 min door Mr. M.W. (Maarten) IJzerman
In deze tijd worden vaak verschillende biedingen op huizen gedaan. Een verkoper zegt soms telefonisch toe dat een bod akkoord is. Soms mailen of Whatsappen koper en verkoper al over de ondertekening van een koopovereenkomst. Stel dat de verkoper terugkomt op zijn akkoord. Stel dat hij tegen de koper zegt dat hij toch niet de koopovereenkomst wil tekenen. Hij heeft toch een hoger bod ontvangen. Op dat moment is nog geen koopovereenkomst getekend tussen de ‘eerste koper’ en de verkoper. Is de verkoper dan toch verplicht om met de eerste koper een koopovereenkomst te tekenen? Het schriftelijkheidsvereiste speelt daarbij een belangrijke rol.
In deze blog beschrijf ik eerst het schriftelijkheidsvereiste. Vervolgens ga ik in op verschillende scenario’s waarbij het schriftelijkheidsvereiste een rol speelt. Daarbij ga ik in op de vraag of een verkoper terug kan komen op een akkoord. Verder beschrijf ik twee situaties uit de jurisprudentie. Ik sluit af met een conclusie.
Schriftelijkheidsvereiste
De koop van een woning moet schriftelijk zijn aangegaan wanneer de koper een consument is.[1] Dit is het zogenaamde ‘schriftelijkheidsvereiste’. Schriftelijk betekent één contract (akte) waaronder beide partijen een handtekening hebben gezet.[2] Het kan dus niet gaan om een briefwisseling of twee verschillende contracten die wel op elkaar aansluiten.[3]
De wetgever heeft het schriftelijkheidsvereiste bedacht ter bescherming van de koper.[4] Door het schriftelijkheidsvereiste is duidelijk wanneer de bedenktijd ingaat voor een koper. De koper heeft na het ontvangen van de schriftelijke koopovereenkomst drie dagen bedenktijd om de koop te ontbinden (terug te draaien).[5] De bedenktijd is bedoeld om de koper de gelegenheid te geven een deskundige in te schakelen en een overhaaste koopbeslissing te herstellen.
In de wet staat dat van het schriftelijkheidsvereiste niet kan worden afgeweken ten nadele van de koper. Alleen wat dit precies betekent is niet in de wet geregeld. Zo staat bijvoorbeeld niet in de wet of een verkoper onder een toezegging uit kan komen, omdat er nog geen schriftelijke koopovereenkomst is? In andere woorden: mag de verkoper zich dan beroepen op het schriftelijkheidsvereiste?
Particuliere verkoper/Professionele verkoper
In de jurisprudentie is de vraag gesteld of ook een verkoper een beroep mag doen op het schriftelijkheidsvereiste. In een arrest geeft de Hoge Raad duidelijkheid hierover.[6] In die zaak onderhandelen koper en verkoper over de koopsom. De koper en verkoper waren allebei consument. Ze waren dus geen beleggingsmaatschappij of iets dergelijks.
Verkoper weigerde het eerste bod. Koper deed een tweede bod. Verkoper aanvaarde dat aanbod. De makelaar stuurde vervolgens partijen een concept-koopovereenkomst. Hij vroeg daarbij aan partijen om de overeenkomst te ondertekenen. De verkoper weigerde vervolgens de koopovereenkomst te tekenen. De koper was het daar niet mee eens. Hij vond dat de verkoper schadevergoeding moest betalen. De verkoper vond dat hij dat niet hoefde, want er was nog niks getekend.
De Hoge Raad oordeelt dat een verkoper in beginsel niet hoeft mee te werken aan koop. Ook is de verkoper in beginsel niet aansprakelijk voor schade. De Hoge Raad oordeelt dat een verkoper die consument is ook een beroep mag doen op het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst. Dit geldt ook wanneer de verkoper bijvoorbeeld een bod al mondeling of per mail heeft geaccepteerd. De verkoper mag dan dus een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste.
De Hoge Raad maakt wel een uitzondering. Als de verkoper een professionele verkoper is, mag die zich in principe niet beroepen op het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst. De professionele verkoper (denk aan een vastgoedinvesteerder) moet in beginsel wél tot ondertekening overgaan als er bijvoorbeeld mondeling of via mails overeenstemming is bereikt.
Overeenstemming via WhatsApp
In een uitspraak van de Rechtbank Limburg van 19 april 2018 was er discussie over een toezegging door de verkoper.[7] De koper deed een bod van € 649.000. De verkoper aanvaardde dat bod mondeling. De verkoper mailde vervolgens de koper een concept-koopovereenkomst . De verkoper vroeg de koper om de koopovereenkomst te ondertekenen en terug te sturen. De koper deed dit. De koper stuurde de verkoper daarna een WhatsApp-bericht: ‘Hallo, hebben jullie de overeenkomst gelezen en getekend? Of hebben jullie nog vragen? Groet.’ De verkoper reageerde via WhatsApp: ‘Haha ongeduldige. Hij is gelezen en prima volgens wat we hebben besproken opgetekend. Morgen heb jij hem in bezit met onze handtekening.’
De verkoper liet twee dagen na zijn WhatsApp-bericht weten dat hij het huis niet meer wilde verkopen aan koper. Koper stapte daarom naar de rechter. Koper wilde dat verkoper alsnog de koopovereenkomst ging tekenen.
De Rechtbank Limburg oordeelt dat de verkoper de koopovereenkomst niet alsnog hoeft te ondertekenen. De rechtbank oordeelt dat niet voldaan is aan het schriftelijkheidsvereiste. De rechtbank overweegt daarbij dat verkoper een consument is. Verder overweegt de rechtbank dat geen sprake is van een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst. De rechtbank overweegt dat het WhatsApp-bericht geen ondertekening is, maar hooguit een toezegging om tot ondertekening over te gaan. Daar kan de verkoper in in deze zaak niet aan gehouden worden.
Conclusie
Kortom: juich niet te vroeg. Als een koper en verkoper akkoord zijn over de koopsom en beiden consument zijn, is waarschijnlijk nog geen sprake van een koopovereenkomst. Er is pas sprake van een koopovereenkomst op het moment dat beide partijen een schriftelijke koopovereenkomst hebben getekend. Tot dat moment mag een verkoper in beginsel terugkomen op gedane toezeggingen (bijvoorbeeld via WhatsApp). De verkoper mag dus in beginsel de woning ook verkopen aan iemand die een hoger bod doet. Er lijkt een uitzondering te gelden bij een professionele verkoper. Omdat het schriftelijkheidsvereiste een belangrijke rol speelt, is het belangrijk deze in het achterhoofd te houden bij het bieden op een woning. Hebt u vragen over het kopen van een woning of discussies met (ver)kopers, neem dan met mij of een van onze andere advocaten contact op.
[1] Artikel 7:2 lid 1 BW.
[2] Rb. Limburg 19 april 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:3816, r.o. 5.5.
[3] Nadere MvA, Kamerstukken I 2002/03, 23095, 38a, p. 5/6.
[4] Nadere MvA, Kamerstukken I 2002/03, 23095, 38a, p. 5/6.
[5] Artikel 7:2 lid 2 BW.
[6] HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412.
[7] Rb. Limburg 19 april 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:3816.