11 april 2022 leestijd 3 min door Mr. M.W. (Maarten) IJzerman
Iedereen hoopt dat zijn of haar gekochte huis goed is. Niemand zit te wachten op problemen. Soms blijken er toch problemen. De gekochte woning blijkt een kat in een zak. Een riolering is lek. Muren bevatten scheuren. Wie moet dat gaan herstellen? En wie gaat dat betalen? Is de verkoper daarvoor aansprakelijk? Of moet de koper de kosten betalen?
In deze blog beschrijf ik een aantal juridische aspecten bij een woning met gebreken. Ik ga in op het wettelijk uitgangspunt. Vervolgens bespreek ik het NVM-koopcontract. Daarna beschrijf ik een uitspraak over een gekochte woning. Ik sluit af met een conclusie.
Wettelijk uitgangspunt
De verkoper is aansprakelijk voor een gebrek als de woning met het gebrek niet aan de overeenkomst beantwoordt.[1] Een woning beantwoordt niet aan de overeenkomst als de woning niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Maar wat mag de koper verwachten?
Dit hangt af van allerlei omstandigheden.[2] Daarbij is onder andere van belang wat voor woning het is. Is het een oude woning? Is het een recent gebouwde woning? Ook is van belang wat de verkoper heeft gezegd. Heeft hij de woning gepresenteerd als droog? Heeft hij de woning gepresenteerd als ‘volledig gerenoveerd’?[3] Wat staat bijvoorbeeld in de verkoopbrochure?[4]
De koper mag daarbij verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Als de koper een reden had om te twijfelen aan een eigenschap, dan mocht hij dat ook niet verwachten. In dit kader is van belang of de koper voldaan heeft aan zijn zogeheten onderzoeksplicht.[5] Ook is daarbij van belang of verkoper voldaan heeft aan zijn zogeheten mededelingsplicht.[6]
-
- Kort samengevat gaat het bij het wettelijk uitgangspunt om de vraag: ‘beantwoordt de woning aan de verwachtingen die de koper mocht hebben?’.
NVM-koopcontract
In de praktijk gebruiken de koper en de verkoper vaak een NVM-koopcontract. In dit koopcontract staat iets anders dan het wettelijk uitgangspunt. Vaak staat er (ongeveer) het volgende:
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn
6.3 ‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning[7]. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.’
NVM-uitgangspunt
De verkoper is bij een NVM-koopcontract in beginsel alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken die een normaal gebruik in de weg staan. Bij een NVM-koopcontract aanvaardt de koper het huis ‘in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt’. Dat is inclusief alle gebreken. De koper draagt daarom in beginsel het risico van een gebrek.
Daarentegen staat wel het volgende in het NVM-koopcontract. De koper mag verwachten dat de woning ‘de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning’.[8] Daar komt bij dat gebreken ‘die aan koper bekend of kenbaar zijn’ voor rekening en risico van koper komen. In beginsel blijft één soort gebrek over waar een verkoper wél aansprakelijk voor kan zijn: de zogeheten ‘verborgen gebreken’.
-
- Kort samengevat gaat het bij het NVM-koopcontract om de vraag: is sprake van een verborgen gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat?
Foute dakconstructie
In de jurisprudentie zijn veel uitspraken te vinden over verborgen gebreken.[9] Een voorbeeld is de uitspraak van de rechtbank Rotterdam d.d. 14 juli 2021.[10] De situatie was samengevat als volgt.
De verkoper bood een woning te koop aan. Op Funda stond onder andere ‘compleet vernieuwde hoekwoning’ en ‘voormalig groentewinkel die volledig is omgebouwd tot woning’. De verkoper en de koper kwamen een bedrag van € 210.000 overeen. Zij gebruikten het NVM-koopcontract. Na enkele dagen ontdekte de koper lekkage. Er lekte water via het dak in een kamer. De koper sommeerde de verkoper herstel uit te voeren. De verkoper herstelde de woning uiteindelijk niet goed. De koper vroeg de verkoper herstelkosten van een derde te betalen. De verkoper weigerde dat. De koper stapte daarom naar de rechtbank.
De rechtbank oordeelt als volgt. De rechtbank oordeelt dat de verkoper de herstelkosten moet betalen. De rechtbank oordeelt dat de koper meer mocht verwachten dan normaal gebruik van de woning. De woning was namelijk gepresenteerd als ‘compleet vernieuwd’. De rechtbank oordeelt dat sprake is van een gebrek dat normaal gebruik in de weg staat. De woning krijgt namelijk regelmatig te maken met lekkage. De rechtbank oordeelt dat dit gebrek niet kenbaar was voor de koper. De rechtbank overweegt met zoveel woorden dat het een verborgen gebrek was.
Conclusie
Volgens een NVM-koopcontract is een gebrek in beginsel het risico voor de koper. Dit is in beginsel alleen anders voor een ‘verborgen’ gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat. Een foute dakconstructie met lekkage kan een voorbeeld zijn van zo’n gebrek. Het is vanwege het NVM-koopcontract belangrijk dat de koper oplet tijdens bezichtigingen. Het zou handig kunnen zijn om veel foto’s te maken tijdens een bezichtiging. En dan bedoel ik: heel veel foto’s. Van ieder muurtje, hoekje en kraantje. Als het huis een gebrek blijkt te hebben, kunnen die foto’s van pas komen bij de discussie of sprake was van een verborgen gebrek. Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact met mij of een van mijn collega’s op.
[1] Art. 7:17 lid 1 BW.
[2] HR 21 mei 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL8295.
[3] Hof Amsterdam 4 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY6797.
[4] Hof Amsterdam 4 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY6797.
[5] In deze blog wordt niet dieper ingegaan op de onderzoeksplicht van koper.
[6] In deze blog wordt niet dieper ingegaan op de mededelingsplicht van de verkoper.
[7] Waar ‘woning’ staat kan in het NVM-koopcontract ook iets anders zijn ingevuld.
[8] Waar ‘woning’ staat kan in het NVM-koopcontract ook iets anders zijn ingevuld.
[9] Rb. Rotterdam 14 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:7446; Rb. Rotterdam 2 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:7026; Rb Overijssel 13 juni 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:2127.
[10] Rb. Rotterdam 14 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:7446.