1 februari 2022 leestijd 3 min door M.W. (Maarten) IJzerman
Soms komt een huizenkoper zijn verplichtingen niet na. Hij kan bijvoorbeeld de koopprijs van de woning niet betalen. In veel koopovereenkomst staat een zogeheten ‘boetebeding’.[1] Die houdt kort gezegd in: als iemand zijn verplichtingen niet nakomt, moet diegene een boete betalen aan de ander. Denk aan het niet betalen van de koopsom of het niet op tijd meewerken. Vaak is deze boete tien procent van de koopsom. Dit kan dus behoorlijk oplopen. Bij een koopsom van bijvoorbeeld € 350.000 is de boete al € 35.000. De rechter kan zo’n contractuele boete matigen.
In deze blog bespreek ik de mogelijkheid tot matiging. Ik beschrijf de contractuele boete zoals die in het NVM-koopcontract staat. Daarna ga ik in op de matigingsmogelijkheid die de rechter heeft. Vervolgens bespreek ik twee rechtszaken waarin de rechter de boetes matigt. Ik sluit af met een conclusie.
Boetebeding (NVM-koopcontract)
Vaak wordt gebruikt gemaakt van een NVM-koopovereenkomst. In NVM-koopovereenkomsten staat vaak een boetebeding. In bijvoorbeeld het model koopovereenkomst bestaande eengezinswoning 2021 staat een boetebeding in artikel 11. Daar staat dat een partij de koopovereenkomst kan ontbinden als de andere partij zijn verplichtingen niet nakomt. De partij die zijn verplichtingen niet nakomt moet wel eerst ingebreke zijn gesteld. Hij moet een termijn van acht dagen krijgen om alsnog zijn verplichtingen te voldoen. Artikel 11 lid 1 luidt als volgt:
‘Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.’
In artikel 11.2 staat dat de partij die zijn verplichtingen niet nakomt een boete verschuldigd is. De hoogte van deze boete is tien procent van de koopsom. Bij een woning van € 300.000 of € 400.000 is de boete dus fors: € 30.000 of € 40.000. Artikel 11.2 luidt als volgt:
‘Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.’
Matiging
De rechter kan een contractuele boete matiging op grond van artikel 6:94 lid 1 BW. De rechter kan dit doen als ‘de billijkheid dit klaarblijkelijk eist’. De rechter moet wel terughoudend omgaan met matiging. De boete moet zodanig hoog zijn dat hij zéér onredelijk is.
De rechter neemt verschillende omstandigheden mee bij de beantwoording van de vraag of de boete gematigd moet worden. Een van die omstandigheden is de vraag of degene die een beroep doet op de boete ook schade heeft geleden.
Schade door verkopers in de huidige woningmarkt
Op dit moment hebben kopers waarschijnlijk vaak weinig tot geen schade heeft wanneer een koper zijn verplichtingen niet nakomt. Wanneer een koper zijn verplichtingen niet nakomt, zal de verkoper waarschijnlijk de koopovereenkomst ontbinden. Hij zal zijn woning daarna weer gaan verkopen. Daar zal hij waarschijnlijk minimaal dezelfde prijs voor krijgen. Misschien krijgt de verkoper wel een veel betere prijs voor zijn huis. In de tussentijd zijn de prijzen waarschijnlijk al weer gestegen. Gesteld zou kunnen worden dat de verkoper dan geen schade lijdt.
Twee uitspraken
In de jurisprudentie zijn in ieder geval twee interessante recente uitspraken geweest over de matiging van een boete wanneer de verkoper geen schade lijkt te hebben. De eerste uitspraak betreft een vonnis van de Rechtbank Noord-Midden Holland d.d. 14 april 2021.[2] In deze zaak vordert de verkoper een boete van 10% van de verkoopsom. Dit betreft € 17.500. De rechtbank matigt de boete met 50%. De rechtbank bepaalt dat de koper een bedrag van € 8.750 moet betalen.
De rechtbank legt het volgende ten grondslag aan haar oordeel. Koper stelt dat verkoper de woning al heeft verkocht voor dezelfde prijs of zelfs voor een hogere prijs. Verkoper erkent dat, maar geeft niet aan wanneer de woning is verkocht en voor welk bedrag. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de woning na niet al te lange tijd voor (minstens) dezelfde prijs alsnog is verkocht. De rechtbank neemt daarbij waarschijnlijk de huidige (voor verkopers gunstige) woningmarkt mee in zijn overweging.
De tweede uitspraak is een uitspraak van de Rechtbank Overijssel d.d. 8 september 2021.[3] In deze uitspraak vordert de verkoper betaling van de boete van 10% van de koopsom. Dit is € 40.500. De rechtbank matigt de boete met 50%. De rechtbank bepaalt dat de koper € 20.250 moet betalen. De rechtbank legt daaraan het volgende ten grondslag. Verkoper heeft niet onderbouwd dat hij schade heeft geleden. De schade die er is staat in geen enkele verhouding tot de gevorderde boete. Daarnaast is een beroep op het financieringsbehoud slechts tien dagen na de laatste overeengekomen dag gedaan. De boete is buitensporig en leidt daarmee tot een onaanvaardbaar resultaat.
Conclusie
Als een koper een koopovereenkomst van een woning niet nakomt, is hij waarschijnlijk een boete van 10% van de koopsom verschuldigd. De rechter kan dit matigen. De rechter moet daarmee terughoudend zijn. Op dit moment matigen een aantal rechters toch de boete. De reden lijkt dat te zijn dat een verkoper geen schade heeft. In twee uitspraken matigt de rechter de boete met 50%. De verkoper had in beide gevallen (bijna) geen schade. De verkoper leek in beide uitspraken juist te profiteren van de situatie. De achterliggende reden zou kunnen zijn dat de woning in de tussentijd flink in waarde gestegen was. Hebt u vragen over de contractuele boete of koopovereenkomsten, neem dan met mij of een van onze andere advocaten contact op.
[1] Bijvoorbeeld in NVM-koopcontracten.
[2] Rb Noord-Holland 14 april 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:3068.
[3] Rb. Overijssel 8 september 2021, ECLI:NL:RBOVE: 2021:3505.