6 december 2022 leestijd 3 min door Maarten IJzerman
In een eerdere blog schreef ik over de verkoop van een woning via Whatsapp. Ik schreef over een uitspraak van de Rechtbank Limburg van 19 april 2018.[1] De verkoper stuurde in die uitspraak via Whatsapp akkoord voor de koop. De rechtbank Limburg oordeelde echter dat geen sprake was van een koopovereenkomst. Met andere woorden, er was geen koopovereenkomst tot stand gekomen via Whatsapp. In een recente uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West Brabant d.d. 30 november 2022 is dat anders. [2] De rechtbank oordeelde daar mede op basis van een Whatsappbericht dat sprake is van een koopovereenkomst. Hoe zit dit?
In deze blog beschrijf ik eerst het schriftelijkheidsvereiste. Vervolgens ga ik in op de uitspraken van de Rechtbank Limburg en de Rechtbank Zeeland-West-Brabant. Ik sluit af met een conclusie.
Schriftelijkheidsvereiste
Wanneer de koper een consument is moet de koop van een woning in beginsel schriftelijk zijn aangegaan.[3] Dit is het zogenaamde ‘schriftelijkheidsvereiste’. Schriftelijk betekent één contract (akte). Daaronder moeten beide partijen een handtekening hebben gezet.[4] Het gaat dus niet om een mail-wisseling of twee verschillende contracten die wel op elkaar aansluiten.[5]
In de wet staat dat van het schriftelijkheidsvereiste niet kan worden afgeweken ten nadele van de koper. Wat dit betekent in verschillende situaties beschreef ik in mijn blog van 17 januari 2022. Hierna beschrijf ik wat de rechtbank Limburg in 2018 oordeelde in de situatie: particuliere koper en particuliere verkoper. Vervolgens behandel ik wat de rechtbank Zeeland-West-Brabant recentelijk oordeelde in de situatie: professionele koper en particuliere verkoper.
Géén overeenstemming via WhatsApp
In de uitspraak van de Rechtbank Limburg van 19 april 2018 bestond discussie over een toezegging door de verkoper op WhatsApp.[6] De feiten waren als volgt. De koper en verkoper waren beiden particulier. Zij waren dus geen vastgoedinvesteerders of iets dergelijks. De koper deed een bod van € 649.000. De verkoper aanvaardde mondeling dit bod. De verkoper mailde vervolgens de koper een concept-koopovereenkomst. De verkoper vroeg de koper om de koopovereenkomst te ondertekenen en terug te sturen. De koper deed dit.
De koper stuurde de verkoper daarna een WhatsApp-bericht: ‘Hallo, hebben jullie de overeenkomst gelezen en getekend? Of hebben jullie nog vragen? Groet.’ De verkoper reageerde via WhatsApp: ‘Haha ongeduldige. Hij is gelezen en prima volgens wat we hebben besproken opgetekend. Morgen heb jij hem in bezit met onze handtekening.’
De verkoper liet twee dagen na dit WhatsApp-bericht weten dat hij de woning niet meer wilde verkopen aan koper. Koper stapte daarom naar de rechter.
De Rechtbank Limburg oordeelde dat géén sprake is van een koopovereenkomst. De rechtbank oordeelde dat niet voldaan is aan het schriftelijkheidsvereiste. De rechtbank overwoog daarbij dat verkoper een consument is. Verder overwoog de rechtbank dat geen sprake is van een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst. De rechtbank overwoog dat het WhatsApp-bericht geen ondertekening is, maar hooguit een toezegging om tot ondertekening over te gaan. Daar kan hij niet aan gehouden worden, aldus de Rechtbank Limburg.
Wél overeenstemming via WhatsApp
In de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant d.d. 30 november 2022 bestond ook discussie over een toezegging van een verkoper op WhatsApp. De verkoper was een particuliere verkoper. De koper was geen particuliere koper, maar een vastgoedinvesteerder. De vastgoedinvesteerder deed tijdens de bezichtiging mondeling een bod. De vastgoedinvesteerder bevestigde dit bod per mail én WhatsApp.
De verkoper stuurde[7] daarna een Whatsapp bericht naar de vastgoedinvesteerder. De verkoper schrijft daarin:
“Goedeavond Mr. [naam] . Na ruim overleg met dochter en adviseur hebben we besloten om op uw aanbod in te gaan. U mag al een contract opstellen en evt mailen of opsturen. … .”
De verkoper liet vervolgens weten dat hij zijn woning niet meer wilde verkoper aan de vastgoedinvesteerder. De vastgoedinvesteerder stapte daarom naar de rechter.
De Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde dat wél sprake is van een koopovereenkomst. De rechtbank overwoog daarbij dat de Hoge Raad in 2011 heeft beslist dat niet alleen een particuliere koper een beroep kan doen op artikel 7:2 lid 1 BW, maar ook een particuliere verkoper die een woning verkoopt aan een particuliere koper. De rechtbank overwoog dat uit dit arrest echter niet volgt dat een particuliere verkoper ook een beroep toekomt op het schriftelijkheidsvereiste indien het gaat om een verkoop aan een niet-particuliere koper, zoals hier aan de orde.
De rechtbank nam ook een overweging van het Hof Amsterdam in een soortgelijke zaak over. Dit is een uitspraak van het Hof Amsterdam d.d. 20 oktober 2020. [8] Het hof overwoog daar: “de enkele omstandigheid dat een particulier die een woning verkoopt aan een professionele vastgoedhandelaar eveneens behoefte kan hebben aan een zekere bescherming tegen onbezonnen acties, is onvoldoende grond voor het aannemen van een buitenwettelijke nietigheidsgrond.” De rechtbank sloot zich daarbij aan. Het beroep van de particuliere verkoper op het schriftelijkheidsvereiste slaagt niet, aldus de rechtbank.
Conclusie
Kortom: het schriftelijkheidsvereiste is niet altijd van toepassing. Als een particuliere koper en particuliere verkoper akkoord zijn over de koopsom en nog niks hebben getekend, is mogelijk geen sprake van een koopovereenkomst. Als een van beiden een professional is, dan is mogelijk wel sprake van een koopovereenkomst. Uit de jurisprudentie blijkt dat zelfs via WhatsApp een huis kan worden verkocht. Hebt u vragen over het kopen van een woning of een discussie met uw (ver)koper, neem dan contact op met mij of een van onze andere advocaten.
[1] Rb. Limburg 19 april 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:3816.
[2] Rb. Zeeland-West-Brabant 30 november 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7236.
[3] Artikel 7:2 lid 1 BW.
[4] Rb. Limburg 19 april 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:3816, r.o. 5.5.
[5] Nadere MvA, Kamerstukken I 2002/03, 23095, 38a, p. 5/6.
[6] Rb. Limburg 19 april 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:3816.
[7] Dit neemt de Rechtbank Zeeland-West-Brabant in het vonnis voorhands aan. De particuliere verkoper ontkent dat hij het WhatsApp-bericht heeft verstuurd. De rechtbank neemt echter voorhands aan dat het bericht wel verstuurd is, omdat de vastgoedinvesteerder dit bericht ontvangen heeft op zijn telefoon.
[8] Hof Amsterdam 20 oktober 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2757.